一

１　今回のブログは、不動産譲渡益を減額するために、譲渡代金の一部を除外した、というケースを取り上げます。
今回の特徴は、当事者以外の他人が介在しているというところにあります。
つまり、他人に支払われたお金も、納税義務者に支払われた不動産譲渡代金に含まれるのか、という点です。他人が介在してきた場合、その他人を納税義務者と同一視できるかという点が、問題となるのです。

２　実例をカスタマイズして、お話いたします。

二

１　X社は、お菓子の製造販売業を事業内容とする会社です。
X社は、第三者から土地（以下「本件土地」といいます）を賃借し、その土地上に店舗兼居宅（以下「本件建物」といいます）を建築して、X社の業務に使用していました。
また、居宅部分もあったので、X社の代表取締役であるAは、家族とともに、本件建物に居住していました。

２　Y社は、不動産会社なのですが、本件土地を第三者から買い取りました。
つまり、X社は、Y社所有の本件土地を賃借し、本件土地賃借権に基づいて、本件建物を所有し、X社の業務で使用するほか、A家族が居住しているという関係にありました。

３　Y社は、X社との本件土地についての賃貸借契約を解約し、本件建物を解体し、更地として本件土地を活用したいと考えていました。
そこで、X社は、Y社からの申し出を受け、Y社に対して、本件土地賃借権と本件建物を、代金１，０４０，６１７，０００円で売却する売買契約をしました（内訳は、借地権価格：１，０２４，６１７，０００円、本件建物価格：１６，０００，０００円。以下「本件売買契約」といいます）。

４　また、Y社は、本件売買契約とは別に、X社に対し、９３，３８３，０００円を支払いました。

５　X社は、本件売買契約に基づいてY社から支払われた、１，０４０，６１７，０００円を、不動産譲渡代金として、その事業年度の益金に算入しました。

６　これに対し、税務署長は、Y社が、本件売買契約の代金と別にX社に支払った、９３，３９３，０００円も、不動産譲渡代金に含まれると認定して、更正処分をしました。
三１　X社の主張としては、上記の９３，３８３，０００円は、Y社が、Aに本件建物からの退去を求めるにあたり、Aに対して支払ったものであり、X社の益金ではないというロジックでした。
つまり、Y社が、本件建物を解体して本件土地を更地にするためには、Aに退去してもらう必要があります。
Y社は、Aが本件建物から退去するための立ち退き料として、Aに対して、上記金額を支払ったのであり、X社に支払われた本件売買契約代金とは別物であるという主張を、X社はしたのです。

２　そこで、Y社が、本件売買契約に無い９３，３８３，０００円について、Aに対して立退料として支払ったのか、それとも、X社に対して本件売買契約代金の一部として支払ったのか、という評価が、問題となったのです（後者であれば、X社が、不動産譲渡代金を除外して、過少に益金算入したことになります）。

四

１　この実例においても、国土利用計画法２３条による「不勧告通知」の話が出てきます。
「不勧告通知」については、ブログ（２７）をご覧ください。

２　本件において、国税不服審判所は、不勧告通知を受けるに至った経緯、契約書の記載内容、領収書の意味合い、その他の事情を、実態に即して丁寧に評価し、結果として、X社の不正な譲渡代金額の除外であると判断したのです。

３　以下、国税不服審判所の判断理由について、ご説明します。

五

１　本件においては、本件売買契約に至るまでの、X社とY社の交渉内容ややり取りがポイントになりました。
つまり、もともと、X社とY社は、本件売買契約の代金を１，１３４，０００，０００円とすることで合意していました。そして、実際に、この金額に見合った手付金として１５０，０００，０００円を、Y社は、X社に対して支払っていました。

２　X社とY社は、市長から不勧告通知を受けるため、代金総額１，１３４，０００，０００円（借地権価格：１，１３４，０００，０００円、本件建物価格：１６，０００，０００円）と設定して、国土利用計画法２３条による届け出をしました。
市長は、この申し出に対し、借地権価格を、１，０２４，６１７，０００円に変更するよう通知をしました。
そこで、X社とY社は、変更通知に従い、借地権価格を１，０２４，６１７，０００円、本件建物価格を１６，０００，０００円の合計１，０４０，６１７，０００円と変更して申し出し、無事市長から不勧告通知を受けました。

３　X社とY社は、市長からの不勧告通知を受けて、売買代金を１，０４０，６１７，０００円とする本件売買約契約をしたのです。
もっとも、Y社は、本件売買契約書と同じ日に確約書（以下「本件確約書」といいます）を作成し、X社に提供しました。
本件確約書には、
① Y社は、本件売買契約の代金以外に、別途追加で９３，３８３，０００円を支払うこと
② ①のお金は、本件売買契約における残代金支払い時に、一括でX社に支払うこと

４　このように、X社とY社では、一貫して、本件売買契約の代金は、１，１３４，０００，０００円という認識だったのです。
ただ、不勧告通知が欲しいために、変更通知の金額に揃えて本件売買契約の代金を設定して変更届をし、無事に不勧告通知を受けたのです。
そして、X社としては、不勧告通知を受けた本件売買契約の代金と、当初から合意していた代金の差額をY社に支払ってもらうために、本件確約書をY社に作成してもらったという流れになります。
このようなやりとりの中で、当事者間で、Y社のAに対する立退料の話は、全く出ていませんでした。
X社とY社としては、市長からの変更通知への対応として、本件売買契約書と本件確約書の２通の書面を作成することで、当初の合意金額のまま、不勧告通知を得て、本件売買契約を実行することしか念頭にありませんでした。
つまり、X社もY社も、Aに対する立退料のことは、認識すらしていなかったのです。

５　それを裏付ける間接事実として、Y社は、この９３，３８３，０００円を、X社に支払っています。
本件建物から立ち退き、不利益を受けるのはAですから、本来であれば、Y社としてはAに対し、立退料額を支払う必要があります。
にもかかわらず、X社がこのお金を取得しているということは、立退料という説明と矛盾するのです。
本件において、X社とY社の関係は、売買契約ですから、売り主であるX社が買主であるY社から支払われるお金は、売買代金しかないはずです。
そして、実際のところ、X社がY社から支払われた金額は、合計で１，１３４，０００，０００円です。

６　以上の通り考えると、やはり、１，１３４，０００，０００円が譲渡価格であると評価せざるを得ないので、この金額を、X社の益金に算入する必要があったと判断されたのです。

７　なお、本件で、X社は、上記９３，３８３，０００円について、「移転費用としてという但し書きで、A名義の領収書が作成されているので、Aに支払われた立退料である」と主張しました。
しかし、Aは、X社の代表取締役であり、対外的にX社を代表する法的立場にあります。
Aは、X社の印鑑も自由に使える立場でしょうし、何とでも調整できる環境にあることに加え、強い利害関係があり、X社と同視しうる立場の人です（だからこそ、Y社としても、X社名義でなく、代表取締役であるA名義の領収書でも、問題ないと認識したと考えられます）。
X社と全く関係のない人名義であればともかくとして、X社の代表取締役であるA名義の領収書では、証拠としての価値が低いのです。

六

１　このような悪質な譲渡代金の除外行為が発覚したので、X社としても万事休すかと思われたかと思います。
しかし、このような極限状態でも、頭をフル回転させて、強引でもロジックをひねり出して、ダメもとで主張してみるという姿勢（厚かましさ？）は、職業専門家に必要とされるスキルだと、私は思っています。
本件の実例でX社の代理人となった弁護士さん（もしくは税理士先生）も、同様の考えを持つファイターだったようです。
X社は、以下のように主張して、一矢報いようとしました。

２　本件において、X社の所有する本件建物には、A家族が住んでいました。
Aは、X社に対して、毎月一定額（結構安い）の賃料を支払って、X社から本件建物を賃借して、家族で居住している関係でした。
そして、X社が、Y社と本件売買契約を締結したことにより、Aは、本件建物から立ち退き退去しなければならなくなりました。
つまり、X社としては、自社の事業のために、Aに対し、本件建物からの退去を求めるわけですから、Aに対して立退料を支払うのが道理であり、その立退料は、X社の損金に計上できる、と主張したのです。

３　上記の通り、本件確約書に記載された９３，３８３，０００円は、Y社からの譲渡代金の一部として、X社の益金に算入されます。
しかし、X社が、Aに対して、本件建物からの退去に関する立退料として、それと同等額を支払うことにすれば、それがX社の損金として計上されるので、所得としては変わらない、とX社が主張したのです。

４　ウルトラC の発想と屁理屈は紙一重と言われますが、このX社の主張については、屁理屈に当たると判断されてしまいました。
以下、その理由について、説明します。

５　そもそも、建物賃貸借契約の解約により、入居者が退去する場合、自動的に立退料を支払う義務が発生するわけではありません。場合によっては、立退料を支払うことなく、入居者が退去するケースもあります。
法的に言えば、立退料を支払う合意が成立して初めて、立退料支払い義務が発生することになるので、その時点で、賃貸人は、立退料相当額を損金に計上できます。
本件において、そもそも、賃貸人であるX社と賃借人であるAとの間で、このような金額の立退料を支払うという合意が成立した形跡がありませんでした。
したがって、X社に立退料支払義務が確定しているわけではないので、立退料相当額をX社の損金に計上することはできません。
立退料の合意が無い以上、X社の損金に計上すべき損失が存在しないという考え方になります。

６　また、本件の実情を見てみても、A家族は、X社の所有する、より立派なマンションに移転しており、仲介手数料や敷金・礼金を負担していませんでした。
そして、実際の引っ越し作業は、X社の非番の従業員が対応しており、専門の引っ越し業者にお金を払って引っ越しをしたわけでもありませんでした。
したがって、立ち退きにより被るAの不利益の補償はなされていたと評価でき、改めてAに立ち退き料を支払うのは、経費の二重計上と評価しうるものです。

７　したがって、X社がAに立退料を支払い、その金額をX社の損金に計上して、所得を減らそうとしたロジックは、撃沈してしまいました。

七

１　今回の実例では、X社に重加算税がさせられました。重加算税については、ブログ（９）をご覧いただければと思います。

２　本件においては、本来の売買代金は、１，１３４，０００，０００円でした。にもかかわらず、X社は、意図的に、虚偽の代金である１，０４０，６１７，０００円を記載した本件売買契約書を作成したり、A名義の立退料の領収書を作成したりして、本件売買契約の代金の一部９３，３８３，０００円を、Y社のAに対する立退料であるかのように仮装し、真実の金額を隠ぺいして、譲渡益を過少に申告したのです。

３　したがって、あえて虚偽の書面を作成するといった悪質性を考えれば、重加算税が課税されてもやむを得ない事案だったと言えるでしょう。